Immobilier - question sur biens propres et plus-values?

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Immobilier - question sur biens propres et plus-values?

Messagepar lecta1 » Dim 07 Sep 2014 12:29

Bonjour,

J'ai besoin d'aide pour calculer combien je dois à mon ex. Il semble que cette calcul peut déterminer si je peut rester dans l'appartement avec les enfants après le divorce ou il faut le vendre....

Pendant le mariage, on a acheté l'appartement pour 1'120'000, plus les frais d'acquisition 50'000, donc 1'170'000. A ce jour, l'appartement est estimée à 1'500'000. L'hypothèque est 900'000, moi j'avais mis 200'000 de fonds propres, et mon mari 70'000.

Il me semble que le montant que je mis était mon "biens propres", car ce était un don de part de ma famille. La famille est a l'étranger, et le don état fait chez le notaire a mon nom, pendant le mariage.

Pour contre mon ex a mis son III pilier.

Est-ce que c'est juste que les plus-values sont 330'000? Et comment les repartir?

Les fonds propres apportés sont :
soit repris par l'époux concerné si les époux sont en séparation de biens ou s'ils proviennent de biens propres (voir plus ici). Dans ces cas, ces fonds repris par chacun doivent en principe bénéficier - pro rata - de la plus-value qui a été calculée ci-dessus


Ça veut dire:

Mon ex a apporté 70/270 soit 26% de fonds propres. Si les plus values sont 330'000, la part a lui est 26%, ça veut dire 85'000; plus les fonds il a mis, 70'000, donc 155'000?!

Mais à l'autre côté j'ai trouvé ça:
"plus-value à se répartir en principe 50/50"

Dans ce cas, je lui dois plutôt 70'000+165'000=235'000, ça fait une grande différence!...

Merci pour votre aide à la avance...
lecta1
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Re: Immobilier - question sur biens propres et plus-values?

Messagepar polo48 » Ven 12 Sep 2014 04:43

On pensait avoir répondu mais la réponse a dû se perdre. Désolé du retard.

Plus-value : 330'000.00 (1'500'000.- moins 1170'000.-)
Valeur nette de la maison : 600'000.- (1'500'000.- moins 900'000.-)
Les fonds propres de 200'000.- représentaient 17% de l'investissement de base (200'000 divisés par 1'170'000)
Ils doivent être rémunérés à concurrence de 17% de la plus-value, soit 56'100.- (330'000 x 17%)
Le troisième pilier se liquide dans le régime matrimonial à 50/50

Par conséquent :

Valeur nette de la maison (600'000) moins fonds propres (200'000) moins rémunération des fonds propres (56'100) égale 343'900 à se répartir 50/50. Vous devez donc 171'950 à votre époux pour garder la maison.

Préparer les actes chez le notaire (qui vérifiera le calcul) avant le divorce pour éviter des droits de greffe dans le divorce ou des impôts de donation après divorce.

Vérifier d'abord avec la banque pour s'assurer que la banque sera d'accord que vous soyez seule propriétaire et seule débitrice du crédit hypothécaire (elle le sera si les intérêts hypothécaires calculés à 5% l'an - même s'ils sont en réalité inférieurs - ne dépassent pas le 25% de vos revenus. Le cas échéant, si la charge est trop lourde, voir s'il est possible d'utiliser une partie de votre deuxième pilier pour alléger la dette hypothécaire ou encore voir si un tiers (parent, ami) est d'accord de se porter caution) ou encore voir si Monsieur serait néanmoins d'accord de rester formellement co-débiteur solidaire du crédit, même après que vous soyez seule propriétaire, étant entendu que vous le garantissez en sous-main qu'il n'aurait rien à payer (car les taux que vous avez réellement à payer ne sont pas de 5% comme calculés par la banque pour donner son accord).

Pour ne pas payer la soulte à Monsieur, voyez s'il préfèrerait ne pas avoir à équilibrer sa LPP ou à ne transférer qu'une partie de ce qui devrait normalement être transféré à titre d'équilibrage LPP (ça suppose qu'il a accumulé plus de prestations de sortie LPP durant le mariage que vous). De l'autre côté, il renoncerait à sa part de liquidation du régime, soit à la soulte que vous lui devez pour garder la maison.

Ne jamais dire que vous compensez ce que vous lui devez à titre de liquidation du régime avec ce que vous devriez recevoir de sa LPP (la compensation entre ces deux types de créances est en principe impossible) mais dire que vous avez assez de prévoyance professionnelle (en partie sous forme de maison) pour justifier qu'il n'est pas nécessaire d'équilibrer la LPP ou de ne le faire que dans une moindre mesure. IL pourrait être intéressé car il garde une meilleure LPP et n'aurait pas à payer des impôts de plus-value (sa part sur la plus-value de la maison) et vous êtes aussi gagnante car vous n'auriez pas à payer les 171950.- ou seulement une moindre partie.

Un peu technique et complexe mais jouable entre deux adultes qui prennent en compte leurs intérêts financiers réciproques.

Dans votre appréciation ne pas oublier que vous aurez à payer des droits de mutation lorsque vous deviendrez seule propriétaire. Demander au notaire quel en sera le montant.
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Re: Immobilier - question sur biens propres et plus-values?

Messagepar lecta1 » Lun 15 Sep 2014 11:31

Merci infiniment pour la réponse!
Je vois en peu le logique de calcul, mais je ne suis pas sûre que je comprends la différence entre les fonds propres et les biens propres? La terminologie est difficile.

Question pour III piller- il se liquide 50/50? Mais il est lié à assurance vie. Et à la hypothèque. Donc pratiquement, ça marche comment? En principe on ne peut pas toucher III pillier sauf pour financer la maison?

Et aussi, mon ex a déjà eu les fonds avant de mariage sur son III pilier? Il reprend ça, j'imagine?

Pour le II pilier, oui, tout a fait, il me dois la parité de son II pilier, et j'espère que on va s'arranger. Heureusement comme je travaille 100%, le mien n'est pas vide donc je peut justifier l'équilibrage contre la soulte.

Pour l'hypothèque, je dois soit la alléger soit trouver un autre solution. J'ai entendu que c'est possible d'être garant de prêt. Autrement cette personne ne peut pas prendre un crédit soi-même.
De nouveau, merci à l'avance...
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Re: Immobilier - question sur biens propres et plus-values?

Messagepar polo48 » Mer 12 Nov 2014 02:34

Fonds propres : les fonds apportés par l'acheteur lors d'un achat immobilier
Biens propres : Dans le régime matrimonial de la participation aux acquêts, les biens propres sont les biens acquis ou accumulés avant le mariage ou reçu en donation pendant le mariage. Tous les autres biens sont des acquêts (notamment les salaires ou les économies accumulées grâce aux salaires). Lors d'un divorce, chacun reprend ses biens propres et les acquêts sont partagés en deux et répartis par parts égales après paiement des dettes.

Le 3ème pilier est l'épargne volontaire permettant de compléter le premier (AVS) et 2ème (LPP) pilier. Si les avoirs accumulés dans le 3ème pilier pendant le mariage proviennent d'acquêts, ils se partagent dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial. Si le troisième pilier a été utilisé - comme le deuxième peut l'être - pour acquérir un bien immobilier, il faut vendre la maison et le produit de la vente doit retourner dans le deuxième, respectivement le troisième pilier qui avaient été utilisés avant le liquider ou d'équilibrer. Alternativement, s'il n'y a pas de vente mais reprise de l'immeuble par l'un des deux, le montant revenant à celui qui cède sa part doit comprendre le remboursement de ses fonds propres et de son 2ème ou troisième pilier
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