Le cas particulier de l'immeuble

Combien vaut ma maison ? La réponse la plus facile est de la vendre....!

Vous pouvez aussi décider de ne pas liquider la maison lors du divorce mais cette solution est à déconseiller car elle est évidemment la source de difficultés potentielles importantes (quand et à quelles conditions sera-t-elle vendue ou attribuée plus tard, qui paie quoi pendant cette période, que se passera-t-il si la maison est saisie par un créancier de l'un des deux ex-époux ? etc.).

Si vous décidez néanmoins de rester copropriétaires de l’immeuble après divorce, nous pouvons vous préparer un contrat en ce sens, en répondant au questionnaire supplémentaire, sans frais ou coût additionnels. Ce contrat spécifique devra être annexé aux documents à envoyer au juge pour le divorce. Ce contrat spécifique n’est établi qu’après paiement des 560.- CHF permettant de télécharger les documents de divorce à présenter au juge.

Lors de l'évaluation de biens-fonds construits, la valeur vénale peut être calculée par la combinaison pondérée de la valeur réelle et de la valeur de rendement. Cette méthode d'évaluation est admise et répandue. La pondération dépend du type d'objet à évaluer dans le cas particulier. L'expérience montre que, sur le marché, la valeur vénale d'appartements en propriété et de maisons individuelles s'oriente essentiellement à la valeur réelle, laquelle peut par conséquent recevoir une attention plus importante dans le calcul. En revanche, la valeur de rendement sera considérée comme plus importante dans les cas où le propriétaire ne prévoit pas de vendre son bien immobilier à moyen terme. La question de savoir si et dans quelle mesure la valeur de rendement et la valeur réelle peuvent être pondérées dépend donc du type et des spécificités de la maison individuelle en question (ATF 5A_591/2009 = FAMPRA 2010 167)

Pour le reste, l'estimation d'un bien immobilier à sa valeur vénale peut être faite par un bon agent immobilier, connaissant bien le marché et la région et que vous désignez conjointement (voir plus ici -> Membres).

ou contacter :

• La Chambre suisse d'Experts en Estimations Immobilières (voir plus ici)
• Le Centre d'information et de formation immobilières (voir plus ici)
• Un architecte (voir plus ici et ici)

Comment calculer la part de chacun ?

Un notaire (voir ici) peut toujours être de bon conseil pour vérifier les calculs ou pour les faire pour vous. Il s'occupera aussi des réquisitions, modification des contrats avec la banque etc

Certaines associations de propriétaires immobiliers donnent également des conseils juridiques, parfois par téléphone, par exemple la Chambre genevoise immobilière (voir ici).

En bref et en résumé, la part de chacun se calcule de la manière suivante :

Prix de vente (ou valeur d'estimation vénale) nette, soit après déduction des impôts de plus-value immobilière, des frais de courtage et des éventuels frais de mutation lors de la vente/du partage

  • MOINS les crédits hypothécaires ou autres prêts à rembourser
  • MOINS financement des époux (y compris les éventuels deuxièmes piliers utilisés pour l'acquisition)
  • EGALE la plus-value à se répartir en principe 50/50

Les deuxièmes piliers éventuellement utilisés lors de l'acquisition doivent revenir à l'époux concerné. Le calcul de la répartition des deuxièmes piliers se fait ensuite de manière distincte (voir plus ici).

Les fonds propres apportés sont :

  • soit repris par l'époux concerné si les époux sont en séparation de biens ou s'ils proviennent de biens propres (voir plus ici). Dans ces cas, ces fonds repris par chacun doivent en principe bénéficier - pro rata - de la plus-value qui a été calculée ci-dessus
  • soit considérés comme des acquêts à se répartir 50/50 dans les autres cas.

Voir pour un cas récent et détaillé : 5A_311/2007

Retrouvez-ici un jugement sur le cas particulier des époux co-propriétaires alors que seul l'un des deux a financé l'acquisition de l'immeuble (voir notamment le considérant 5).

Plus récemment, le Tribunal Fédéral a décidé (5A_862/2014) que l'époux qui a financé l'achat de l'immeuble plus que l'autre ne se contente pas de récupérer sa mise mais a droit à une part proportionnelle de la plus-value calculée sur le différentiel des mises de fonds de chaque époux.

Voir aussi le forum

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