Le cas particulier de l'immeuble

Combien vaut ma maison ? La réponse la plus facile est de la vendre....!

Un contrat de vente immobilière doit nécéssairement être fait par un notaire ("forme authentique") conformément à l'article 657 CC.

Racheter la part de l'autre?

Dans la mesure où l'un souhaite racheter la part de l'autre, il faut d'abord contacter la banque (ou l'assurance) qui a accordé le crédit hypothécaire. en principe, la banque sera d'accord de ne plus avoir qu'un seul débiteur (et non deux codébiteurs solidaires) que si celui/celle qui sera seul(e) propriétaire est en mesure de payer des intérêts hypothécaires calculés à 7% et si le montant annuel des dits intérêts hypothécaires ne représente pas plus de 25% à 30% des revennus de celui/celle qui sera seul(e) propriétaire.

Rester copropriétaires après un divorce?

Vous pouvez aussi décider de ne pas liquider la maison lors du divorce mais cette solution est à déconseiller car elle est évidemment la source de difficultés potentielles importantes (quand et à quelles conditions sera-t-elle vendue ou attribuée plus tard, qui paie quoi pendant cette période, que se passera-t-il si la maison est saisie par un créancier de l'un des deux ex-époux ? etc.).

Si vous décidez néanmoins de rester copropriétaires de l’immeuble après divorce, nous pouvons vous préparer un contrat en ce sens, en répondant au questionnaire supplémentaire, sans frais ou coût additionnels. Ce contrat spécifique devra être annexé aux documents à envoyer au juge pour le divorce. Ce contrat spécifique n’est établi qu’après paiement des 550.- CHF permettant de télécharger les documents de divorce à présenter au juge.

Evaluer un immeuble

Un notaire (voir ici) peut toujours être de bon conseil pour vérifier les calculs ou pour les faire pour vous. Il s'occupera aussi des réquisitions, modification des contrats avec la banque etc.

Certaines associations de propriétaires immobiliers donnent également des conseils juridiques, parfois par téléphone, par exemple la Chambre genevoise immobilière (voir ici).

Lors de l'évaluation de biens-fonds construits, la valeur vénale peut être calculée par la combinaison pondérée de la valeur réelle et de la valeur de rendement. Cette méthode d'évaluation est admise et répandue. La pondération dépend du type d'objet à évaluer dans le cas particulier. L'expérience montre que, sur le marché, la valeur vénale d'appartements en propriété et de maisons individuelles s'oriente essentiellement à la valeur réelle, laquelle peut par conséquent recevoir une attention plus importante dans le calcul. En revanche, la valeur de rendement sera considérée comme plus importante dans les cas où le propriétaire ne prévoit pas de vendre son bien immobilier à moyen terme. La question de savoir si et dans quelle mesure la valeur de rendement et la valeur réelle peuvent être pondérées dépend donc du type et des spécificités de la maison individuelle en question (ATF 5A_591/2009 = FAMPRA 2010 167).

Les méthodes d'évaluation sont diverses et variées. Voir en particulier : https://www.hausinfo.ch/fr/home/finances-impots/valeur/methodes-estimation.html

Les banques utilisent de plus en plus une méthode standardisée dite la "méthode hédoniste", en particulier pour estimer les appartements en PPE et des maisons individuelles ou mitoyennes qui n'ont rien d'exceptionnel ou de très particulier. Cette méthode se base sur les prix de vente des dernières transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation semblables, soit la détermination d'un prix résultant d'une compilation comparative des ventes récentes qui prend en compte divers critères (année de construction, volume, surface habitable, nombre de pièces, travaux d'entretien, standard de qualité, distance des transports publics, écoles et commodités, nuisances sonores, vue etc).

Pour que cette méthode soit précise et valable, il faut un grand nombre de transactions récentes de biens ayant des caractéristiques similaires. Elle ne convient donc pas pour des biens atypiques ou isolés.

Enfin, des sociétés spécialisées offrent leurs services personnalisés et font des estimations d'immeubles gratuitement.

Par exemple, nos partenaires :

 

Mieux vendre son bien

 

En bref et en résumé, la part de chacun se calcule de la manière suivante :

Prix de vente (ou valeur d'estimation vénale) nette, soit après déduction des impôts de plus-value immobilière, des frais de courtage et des éventuels frais de mutation lors de la vente/du partage:

  • MOINS les crédits hypothécaires ou autres prêts à rembourser,
  • MOINS financement des époux (y compris les éventuels deuxièmes piliers utilisés pour l'acquisition),
  • EGALE la plus-value à se répartir en principe 50/50.

Les deuxièmes piliers éventuellement utilisés lors de l'acquisition doivent revenir à l'époux concerné. Le calcul de la répartition des deuxièmes piliers se fait ensuite de manière distincte (voir plus ici).

Les fonds propres apportés sont :

  • soit repris par l'époux concerné si les époux sont en séparation de biens ou s'ils proviennent de biens propres (voir plus ici). Dans ces cas, ces fonds repris par chacun doivent en principe bénéficier - pro rata - de la plus-value qui a été calculée ci-dessus,
  • soit considérés comme des acquêts à se répartir 50/50 dans les autres cas.

Voir pour un cas détaillé : 5A_311/2007.

Retrouvez-ici un jugement sur le cas particulier des époux co-propriétaires alors que seul l'un des deux a financé l'acquisition de l'immeuble (voir notamment le considérant 5).

Le Tribunal Fédéral a décidé (5A_862/2014) que l'époux qui a financé l'achat de l'immeuble plus que l'autre ne se contente pas de récupérer sa mise mais a droit à une part proportionnelle de la plus-value calculée sur le différentiel des mises de fonds de chaque époux.

Si l'attribution du bien immobilier est disputée, le juge atttribuera l'immeuble au conjoint qui justifie d'un intérêt prépondérant ET dans la mesure ou celui-ci est capable d'indemniser pleinement l'autre conjoint et d'assumer les dettes. Si ce n'est pas possible l'immeuble doit être vendu et le produit de la vente reparti entre les époux (5A_24/2017).

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